디딤돌대출의 한도와 그와관련하여 지난 디딤돌대출 설멸 포스팅에서 약속드렸던 LTV와 DTI에 대해서도 알아보겠습니다.
▶ 디딤돌대출 한도
다음 중 작은 금액으로 산정
1. LTV, DTI 적용 된 대출금액 한도
- 일반: 2.5억원 이내
- 생애최초가구: (미혼단독) 2억원, (일반) 3억원 이내
- 2자녀/다자녀 가구: 4억원 이내
- 신혼가구: 4억원 이내
* DTI: 60% 이내, LTV: 70% 이내(생애최초 주택구입자는 LTV 80% 이내)
2. 매매(분양)가격 이내로 하되,
대출총액(디딤돌대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격 초과 불가
3. 대출금액 = [(담보주택 평가액 x LTV) - 선순위채권 - 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금ˇ]
* 한국주택금융공사의 일반구입자보증(HF)ˇ 또는 생애최초특례구입자금보증(HF)ˇ 취급 가능
여기서 잠깐! 최우선변제소액임차보증금이 나오는데요, 간단히 소액임차보증금이라고 하겠습니다.
소액임차보증금은 주택담보대출을 받을 때 지역마다 대출에대한 보증금을 한도내에서 빼놓는것을 의미합니다.
예를들어, 주택평가액이 3.5억이고 LTV70%에 선순위채원 및 임대보증금이 없고, 소액임차보증금이 2,000만원이라면 대출금액은 아래와같이 산출됩니다.
[(350,000,000 x 70%) - 20,000,000] = 225,000,000
따라서 대출최대한도가 LTV70%인 2억4천5백에서 끝이 아니라 더 줄어들 수 있다는 점입니다.
이 문제를 보완하기 위하여 생애최초구입자에게는 생애최초특례구입자금보증을 해주어 최대한도로 받을 수 있게끔 하고요, 일반구입자는 일반구입자보증이란 제도가있습니다. 아래설명을 참조해주세요.
일반구입자보증이란?
- 소액임차보증금 공제로 인해 기존 디딤돌 대출만으로는 대출 가능 금액이 부족한 경우 일반구입자보증(HF)를 활용하면 일반구입자보증(HF) 보증금액만큼 추가된 대출한도까지 기금 대출 신청 가능
- 주택담보대출 시 주택임대차보호법상 소액임차보증금을 공제하지 않고, 주택담보대출비용(LTV)까지 대출을 받을 수
있는 한국주택금융공사 보증상품
하지만 일반구입자보증도 모두에게 주어지는 혜택은 아닙니다. 아래 대상조건에 충족되어야 합니다. 저는 3억원이상의 주택을 구매해서 이 혜택을 받을 수 없었어요.
- 대상주택: 주거전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡)이하 주택으로 대출접수일
현재 담보주택의 평가액이 3억원 이하인 주택
- 유의사항: 일반구입자금보증(HF)을 담보로 취득하는 경우에는 유한책임대출ˇ로 취급 불가하며,
이외 다른 보증/보험 가입 불가 (유한책임대출: 대출상환책임을 담보물(해당주택)에만 한정하는 대출)
생애최초특례구입자금보증이란?
- 위의 일반구입자보증에서 대상주택을 제외하고는 동일합니다.
- 대상주택: 주거전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡)이하 주택으로 대출접수일
현재 담보주택의 평가액이 6억원 이하인 주택 임대차 없는 주택일 것. 다만, 당해대출 실행일까지 임차인 퇴거
조건으로 보증신청 가능
이어서 LTV와 DTI에 대해 알아보겠습니다.
▶ LTV 산출방법
- 대출금액: 디딤돌 대출을 받고자하는 금액
- 선순위채권: 디딤돌 대출 보다 우선변제권이 인정되는 저당채권
(저당권 설정액을 기준으로 하되, 선순위가 기금대출인 경우에는 대출잔액)
- 최우선변제 소액임차보증금에 대한 보증(구입자금보증)은 적용가능하나 보험(MCI)은 불가
- 임대보증금 반환을 위한 추가대출 시에는 담보주택 재평가하지 않고 최초 대출시의 담보주택 평가액을 적용
LTV 공식은 이러한데 우리에게 필요한건 주택평가액이 얼마일때 최대로 받을 수 있는 대출금은 얼마인가? 이거니까
공식을 정리해볼게요. 위에 대출한도 설명에 있는 공식입니다.
대출금액 = [(담보주택 평가액 x LTV 70%) - 선순위채권 - 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]
이 공식을 이용하면 대출가능 금액을 계산해볼 수 있습니다. 하지만 LTV 공식대로 대출이 다 나오는게 아닙니다. 월소득이 큰사람은 대출상환에 좀 더 가능성이 있으므로 월 수입을 대출한도에 반영하기 위해 DTI조건이 나오게 됩니다. DTI 60%가 만족되었을 때 최종 대출금액이 위의 공식대로 나오게 됩니다.
▶ DTI 산정방법
- 부부합산소득(부채도 부부합산)을 기준으로 DTI 산정하는 것이 원칙
· 주택담보대출 = 디딤돌대출 + 동일금융기관에서 실행예정인 기금주택담보대출 + 기존 기금주택담보대출
- 상환예정인 주택담보대출 잔액
* 다만, 체증식상환방식을 선택한 경우에는 초기 10년간(대출기간이 10년인 경우 5년간)의 원리금상환액을 연평균(거치
기간은 제외)하여 계산
· 기타부채 = 한국신용정보원 신용정보조회서 상 주택담보대출을 제외한 대출(현금서비스 포함)
- 상환예정된 기존전세자금 대출 잔액 - 예적금잔액 이내의 예적금담보대출
· 이자상환 추정액 = 기타부채ˇ × 추정금리(금융공사의 서면통지)
기타부채 및 추정금리는‘대출승인일’을 기준으로 적용(기금 직접대출의 경우 ‘대출접수일’기준)
· 추정금리 = 한국은행고시 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준) + 1%
예시로 연 소득이 5,000만원이고, 주담대 (원금+이자) 상환액이 연 1,200만원, 마이너스통장 이자가 연 150만원일 때
DTI = [(12,000,000 + 1,500,000) / 50,000,000] x 100(%) = 27.0%
사실 DTI도 주담대 연간 원리금상환액 계산으로 많이 쓰이기 때문에 변형을 해보면
대출가능한 연간 원리금한도= (연소득 x DTI 60%) - 기타부채 이자상환 추정액
이 값을 12로 나누면 월 원리금납입 한도가 나오게 됩니다. 그럼 거기에 맞게 상환방식을 선택하면 유리합니다.
이것도 예를 들어보겠습니다.
연 소득이 5,000만원이고, 마이너스통장 이자가 연 150만원일 때 DTI 60%를 충족하는 월상환금 산출
대출가능한 연간 원리금한도 = (50,000,000 x DTI 60%) - 1,500,000 = 28,500,000
월 원리금한도 = 2,375,000
DTI 조건이 확실히 여유롭긴 합니다. DTI 조건에 만족하는만큼의 대출금액이 정해지니 확인 한 번 해보고 신청하시는 것도 도움이 됩니다. 월 원리금 상환한도가 높다고 해서 저기에 맞춰 금액을 정하시면 안됩니다. 심사를 하다보면 생각지 못했던 기타부채가 더 나올수도있고, 기타부채 이자상환추정액이 다를 수도 있기 때문입니다.
이상 디딤돌대출 대출한도, 소액임차보증금, 선순위채권, LTV와 DTI에 대해 자세히 알아보았습니다. 이와관련하여 궁금하신내용은 댓글주시면 성심껏 답변드리겠습니다.
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